中國金茂定期财报：中國金茂：2019中期報告

中國金茂控股集團有限公司ChinaJinmaoHoldingsGroupLimited中期報告InterimReport2019StockCode:00817股票代號（於香港註冊成立的有限公司）(IncorporatedinHongKongwithlimitedliability)財務摘要 封面內頁 FinancialHighlightsInsideCover公司資料 1 CorporateInformation 主席致辭 2 Chairman’sStatement 管理層討論與分析 8ManagementDiscussionandAnalysis 中期財務資料審閱報告 53 ReportonReviewofInterimFinancialInformation 中期簡明綜合財務報表 55 InterimCondensedConsolidatedFinancialStatements 中期簡明綜合財務報表附註 65 NotestoInterimCondensedConsolidatedFinancialStatements 其他資料 116 OtherInformation目錄 Contents財務摘要FinancialHighlights2019中期業績表現優異Interimresultswereremarkable截至6月30日止六個月Forthesixmonthsended30June2019年（未經審核）人民幣百萬元2019(Unaudited)RMBmillion2018年（未經審核）人民幣百萬元2018(Unaudited)RMBmillion變動百分比Percentagechange收入Revenue14,741.321,936.8-33%本公司所有者應佔溢利Profitattributabletoownersoftheparent3,696.83,293.512%本公司所有者應佔溢利–扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）Profitattributabletoownersoftheparent–netoffairvaluegainsoninvestmentproperties(netofdeferredtax)3,281.03,165.74%每股基本盈利（人民幣分）Basicearningspershare(RMBcents)31.9528.7411%每股基本盈利－扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）（人民幣分）Basicearningspershare–netoffairvaluegainsoninvestmentproperties(netofdeferredtax)(RMBcents)28.3527.623%股息（港仙）–中期股息每股Dividend(HKcents)–interimdividendpershare12.012.0–於2019年6月30日（未經審核）人民幣百萬元Asat30June2019(Unaudited)RMBmillion於2018年12月31日（經審核）人民幣百萬元Asat31December2018(Audited)RMBmillion變動百分比Percentagechange資產總額Totalassets297,747.2271,638.210%本公司所有者應佔權益Equityattributabletoownersoftheparent37,942.035,796.26%1公司資料CORPORATEINFORMATIONINTERIMREPORT2019　CHINAJINMAOHOLDINGSGROUPLIMITED公司名稱中國金茂控股集團有限公司ChinaJinmaoHoldingsGroupLimitedCompanyName主要辦事處PrincipalOffice香港灣仔港灣道1號會展廣場辦公大樓47樓4702-4703室Rooms4702-470347thFloor,OfficeTower,ConventionPlazaNo.1HarbourRoadWanChai,HongKong非執行董事Non-ExecutiveDirectors寧高寧先生（主席）楊林先生安洪軍先生Mr.NINGGaoning(Chairman)Mr.YANGLinMr.ANHongjun執行董事ExecutiveDirectors李從瑞先生（首席執行官）江南先生（首席財務官）宋鏐毅先生（高級副總裁）Mr.LICongrui(ChiefExecutiveOfficer)Mr.JIANGNan(ChiefFinancialOfficer)Mr.SONGLiuyi(SeniorVicePresident)獨立非執行董事IndependentNon-ExecutiveDirectors劉漢銓先生，金紫荊星章，太平紳士蘇錫嘉先生高世斌先生Mr.LAUHonChuen,Ambrose,G.B.S.,J.P.Mr.SUXijiaMr.GAOShibin首席財務官ChiefFinancialOfficer江南先生Mr.JIANGNan合資格會計師QualifiedAccountant廖繼勤先生Mr.LIAOChiChiun公司秘書CompanySecretary廖繼勤先生Mr.LIAOChiChiun授權代表AuthorisedRepresentatives李從瑞先生江南先生Mr.LICongruiMr.JIANGNan法律顧問LegalAdvisors瑞生國際律師事務所有限法律責任合夥香港中環康樂廣場8號交易廣場一座18樓北京市天元律師事務所北京市西城區豐盛胡同28號太平洋保險大廈10層Latham&WatkinsLLP18/F,OneExchangeSquare8ConnaughtPlaceCentral,HongKongTianYuanLawFirm10/F,CPICPLAZA28FengshengLane,XichengDistrictBeijing核數師Auditor安永會計師事務所香港中環添美道1號中信大廈22樓Ernst&Young22/F,CITICTower1TimMeiAvenueCentral,HongKong股票代號StockCode0081700817股份過戶登記處ShareRegistrarAndTransferOffice香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室ComputershareHongKongInvestorServicesLimitedShops1712-1716,17thFloorHopewellCentre,183Queen’sRoadEastWanchai,HongKong投資者聯絡方式InvestorEnquiry電話：852-28299518傳真：852-28240300電子郵件：chinajinmao_IR@sinochem.comTel:852-28299518Fax:852-28240300Email:chinajinmao_IR@sinochem.com公司網站Website2主席致辭CHAIRMAN’SSTATEMENT中國金茂控股集團有限公司　二零一九年中期報告尊敬的各位股東：本人謹代表中國金茂控股集團有限公司（「中國金茂」、「公司」、「本公司」）的董事會（「董事會」）提呈本公司及其子公司（「本集團」、「我們」）截至2019年6月30日止六個月（「回顧期」、「報告期」、「2019年上半年」或「上半年」）之中期業績報告，請各位股東審閱。

2019年上半年，受中美貿易摩擦、國內經濟結構調整及轉型升級等多重因素影響，中國經濟下行壓力有所增大。

政策調控堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位要求，強化城市主體責任落實，聚焦穩地價、穩房價、穩預期，堅決防範化解房地產市場風險。

房地產市場尤其是住宅市場分化明顯，標桿企業增幅有所放緩。

面對嚴峻的外部形勢，中國金茂保持戰略定力，強化全面對標，以管理提升推動業績增長，上半年經營業績與本期利潤實現穩步增長，其中簽約銷售額達人民幣785億元。

報告期內，本公司所有者應佔溢利為人民幣3,696.8百萬元，同比增長12%，若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），本公司所有者應佔溢利為人民幣3,281.0百萬元，同比增長4%。

董事會決議向本公司股東派發中期股息每股12港仙。

中期股息將於二零一九年十月三十一日（星期四）或之前派發予各股東。

公司業績增長得益於對戰略的堅持與發展，在堅持城市運營商定位、聚焦「雙輪兩翼」核心業務基礎上，結合對標達成「2212」戰略共識及行動綱領，即通過創新驅動和機制驅動，推動戰略升級和組織升級，以實現公司綜合實力不斷提升。

戰略升級方面，公司始終堅持城市運營商核心定位，以「城市運營年」打造契機，持續優化城市運營戰略執行體系。

在強化城市基礎與趨勢研究的基礎上，初步構建中國金茂特色的城市地圖體系；在完善城市運營項目認定及投資評價標準的同時，初步形成以「共享、共創、共擔」為核心的城市綜合運營考核體系。

隨着城市運營戰略執行體系的不斷完善與優化，助推公司城市運營項目拓展的持續發力，上半年青島即墨國際智慧新城、金茂無錫徐霞客項目等5個城市運營項目實現了首批土地獲取，截至目前，公司已累計獲取或鎖定16個城市運營項目，城市運營商體系及資源優勢得到進一步鞏固。

開發業務更加強調基於效益的規模增長，公司始終堅持「規模適度、效益優良」的發展原則，貫徹「城市深耕、質在量先」投資要求，重點聚焦一二線城市，強化前置研判，上半年新獲取項目中近一半為城市運營項目，城市運營模式的優勢進一步顯現；招拍掛項目中優質地塊的比重不斷增加，在持續穩固行業競爭地位的同時，也為公司未來規模與效益平衡奠定基礎。

此外，公司上半年銷售規模排名18位，規模穩步增長的同時還專注於產品品質，金茂府已連續獲得典型房企產品品牌指數TOP1、品牌傳播力TOP1雙項桂冠，保障公司未來產品溢價及利潤實現。

持有業務更加強化商業IP打造，在堅持「持有」跟隨「開發」的業務發展戰略基礎上，結合公司對標管理成果，重塑公司商業業務戰略規劃，未來將圍繞消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創新來打造中國金茂商業發展的核心競爭力。

上半年公司酒店、寫字樓項目的業績均保持在競爭組合的前列，持有業態繼續鞏固領先基礎，更好兼顧公司短期利益與中長期可持續發展。

3INTERIMREPORT2019　CHINAJINMAOHOLDINGSGROUPLIMITED主席致辭CHAIRMAN’SSTATEMENTDearshareholders,Onbehalfoftheboardofdirectors(the“Board”)ofChinaJinmaoHoldingsGroupLimited(“ChinaJinmao”orthe“Company”),IampleasedtopresenttheinterimreportoftheCompanyanditssubsidiaries(the“Group”,“we”or“us”)forthesixmonthsended30June2019(the“periodunderreview”,the“reportingperiod”,the“firsthalfof2019”orthe“firsthalfoftheyear”)foryourreview.Inthefirsthalfof2019,affectedbyanumberoffactorsincludingtheSino-UStradefrictions,economicstructuraladjustmentaswellastransformationandupgradeinChina,pressureonChina’seconomicdownturnincreased.Withthecentralgovernmentstandingfirmonitsrequirementsforpolicyregulationthat“housesareforlivingbutnotspeculation”andsettingacity’sprimaryresponsibilitiestofocusonstabilisinglandprices,propertypricesandexpectations,thecentralgovernmentwasdeterminedtoavoidandresolvetherisksassociatedwiththerealestatemarket.Polarisationwasapparentintherealestatemarket,especiallytheresidentialmarket,whereleadingenterprisessawslowinggrowth.Facedwithasevereexternalenvironment,ChinaJinmaoremainedstrategicallypositionedandstrengthenedthecomprehensivebenchmarkingtodriveperformancegrowthwithmanagementenhancement.Operatingresultsforthefirsthalfoftheyearandprofitfortheperiodgrewsteadily.Inparticular,contractedsalesamountedtoRMB78,500million.Duringthereportingperiod,profitattributabletoownersoftheparentamountedtoRMB3,696.8million,representinganincreaseof12%ascomparedtothatinthecorrespondingperiodof2018;whereasprofitattributabletoownersoftheparentnetoffairvaluegainsoninvestmentproperties(netofdeferredtax)amountedtoRMB3,281.0million,representinganincreaseof4%ascomparedtothatinthecorrespondingperiodof2018.TheBoardresolvedtodistributeaninterimdividendofHK12centspersharetotheshareholdersoftheCompany.TheinterimdividendwillbedistributedtotheshareholdersonorbeforeThursday,31October2019.ThegrowthoftheCompany’sresultswasbenefitedfromthecommitmenttoanddevelopmentofitsstrategy.Whileadheringtothepositioningascityoperatorwithafocusonthe“two-wheelandtwo-wingdriven”corebusinesses,coupledwiththebenchmarkingofreachingthe“2212”strategyconsensusandactionplan,theCompanypushedaheadthestrategicupgradeandorganisationalupgradethroughinnovationandmechanismasthedrivingforcestoachievecontinuousenhancementoftheCompany’scomprehensivestrength.Astostrategicupgrade,theCompanyremainedcommittedtothecorepositioningascityoperator.Ridingontheopportunitiesarisingfromthe“YearofCityOperations”,theCompanyendeavouredtooptimisethecityoperationsstrategyexecutionsystem.Inadditiontostrengtheningthecityfoundationandtrendresearch,theCompanyinitiallystructuredacitymappingsystemwithChinaJinmao’scharacteristics.Whileimprovingtheidentificationofcityoperationsprojectsandinvestmentevaluationstandards,theCompanyinitiallyshapedthecityintegratedoperationsevaluationsystemfeaturing“sharing,creatingandcommittingtogether”.Asthecityoperationsstrategyexecutionsystemcontinuedtoimproveandoptimise,itfacilitatedthecontinuedexpansionoftheCompany’scityoperationsprojects.Inthefirsthalfoftheyear,fivecityoperationsprojects,includingtheQingdaoJimoInternationalSmartNewCityandJinmaoWuxiXuXiakeProject,havecompletedtheiracquisitionofthefirstbatchoflandparcels.Currently,theCompanyhascumulativelyobtainedoridentified16cityoperationsprojects,furtherconsolidatingitssystemandresourceadvantagesascityoperator.Propertydevelopmentbusinessattachedgreaterimportancetoscalegrowthbasedonefficiency.Stickingtothedevelopmentprincipleof“appropriatescale,highefficiency”,theCompanyimplementedtheinvestmentrequirementsof“citypenetrationandqualityfirst”withafocusonfirst-tierandsecond-tiercitieswhilestrengtheningtheresearchandjudgmentofpreparatorywork.Inthefirsthalfoftheyear,approximatelyhalfofthenewlyacquiredprojectswerecityoperationsprojects.Theadvantagesofthecityoperationsmodelwerefurtherrevealed.Theproportionofqualitylandparcelsundertheprojectsfortender,auctionandlistingcontinuedtoexpand.Whilestabilisingitscompetitivepositionintheindustry,asolidfoundationwasalsolaidfortheCompanyintermsoffuturescaleandefficiencybalance.Inaddition,theCompanywasranked18thintermsofsalesscale.Whilemaintainingsteadygrowthinsalesscale,theCompanyalsoplacedgreatemphasisonproductquality.JinmaoPalacewasrankedfirstinbothcategories,beingTypicalPropertyDeveloperBrandIndexandBrandCommunication,thussecuringpremiumandprofitfortheCompany’sproductsinthefuture.PropertyholdingbusinessfurtherstrengthenedthedevelopmentofretailIP.Onthebasisofthebusinessdevelopmentstrategyof“propertydevelopment”followedby“propertyholding”,coupledwiththebenchmarkingmanagementresults,theCompanyreshapedthestrategicplansforitsretailbusiness.Lookingahead,theCompanywilltargetatconsumerinsights,planningwithoutborder,innovationthroughdigital&greentechnologytobuildthecorecompetitivenessfortheretaildevelopmentofChinaJinmao.Inthefirsthalfoftheyear,performanceoftheCompany’shotelandofficepremiseswastop-tierintermsofcompetitiveness,whereasthepropertyholdingbusinesssegmentcontinuedtoconsolidateitsleadingfoundationtobettercaterfortheshort-termbenefitsandmedium-tolong-termsustainabledevelopmentoftheCompany.4中國金茂控股集團有限公司　二零一九年中期報告主席致辭CHAIRMAN’SSTATEMENT創新驅動方面，公司持續堅持客戶導向，深入貫徹「客戶的需求就是我們的追求」思想，圍繞微笑曲線的客戶端和研發端，通過「極創翼」平台拉動客戶與研發工作，持續打造客戶研究與服務的工作閉環，上半年共收集數千條客戶反饋，推動200餘項需求落位或微創新項目立項，最終在產品設計、物業服務、園區環境等方面實施落地，得到客戶廣泛認可；在強化客戶需求響應的同時，公司積極挖掘客戶的潛在需求，持續加強智慧住宅領域的研發，初步完成智慧服務平台、智慧數據平台搭建和物聯網平台核心功能開發，通過技術創新打造更好的客戶體驗。

加強地產相關的科技投入，圍繞公司「綠色健康」和「智慧科技」的競爭特色，完成室內風系統優化，開展離子瀑、粒子阻尼、碲化鎘等技術應用測試，同時還圍繞建築新材料、居家康養、數據中心等新領域進行專題研究。

上半年，公司新申請專利共計28項，其中發明專利11項，進一步提高產品的科技含量和競爭壁壘。

堅持客戶推動、技術驅動的產品疊代，圍繞金茂府2.0升級，上半年公司完成智能家居2.0、珠三角地區的科技系統等在項目中試點，推動科技向產品的有效轉化；同時聚焦大科技、大文化、大健康等產業，通過業務孵化、資源合作、技術研發等多種手段，不斷豐富「以城聚人、以城促產」的「城→人→產」城市運營產品內涵。

組織升級及機制驅動方面，公司貫徹「永找不足」文化，在總部職能、區域公司、專業平台、項目等四維度開展全面對標工作，並以此為契機，推動組織體系優化，聚焦降本增效，提升管控效能。

上半年匹配公司戰略發展及專業協同要求，設立客戶研究與客戶服務委員會，強化客戶研究與洞察，並通過總部成本、設計、質量等專業職能重組，推動專業能力提升，公司工程實測實量成績、住宅客戶滿意度均穩居行業標桿水平；同時持續強化區域管控能力提升，推進區域向下有序授權，進一步精簡流程，不斷提升決策及運營效率。

此外，公司強化精益管理，全員參與、全面壓降各項費用，上半年城市及物業開發分部整體費率水平接近行業標桿水平。

作為中央企業和上市公司，中國金茂開展環保、教育等領域的公益活動，積極履行社會責任。

公司始終堅持綠色戰略，持續鞏固公司綠色影響力與行業領先優勢。

公司以城市運營項目為主要載體，大力推動清潔能源系統，所開發項目預計每年碳減排量超過24萬噸。

截至目前，公司累計獲得綠色建築標識141個，採用綠色建築標識進行設計管理的項目佔比超過90%，獲得標準排名發布的《2019中國綠色地產指數TOP30》第一名。

同時，公司不斷加大公益慈善事業的投入，先後捐助18所學校、3所醫院，在雲南、貴州、重慶、青海、內蒙古等地的貧困山區捐建17座流動圖書館，有效提升當地教育基礎水平；公司上半年響應國家精準扶貧要求，在內蒙古阿魯科爾沁旗三個貧困鄉村建設了中國金茂新型職業農牧民流動培訓站、流動圖書館，幫助當地農牧民提升脫貧技能，取得了良好的社會反響。

5INTERIMREPORT2019　CHINAJINMAOHOLDINGSGROUPLIMITED主席致辭CHAIRMAN’SSTATEMENTAstoinnovationdrivenaspect,theCompanycontinuedtoadoptacustomer-orientedapproach.Upholdingthephilosophythat“customer’sdemandisourpursuit”,theCompanycentredonthecustomersandR&DaccordingtothesmilingcurveanddrovecustomerandR&DworkthroughJ-IDEAplatforminanefforttobuildaclose-loopsystemforcustomerresearchesandservices.Inthefirsthalfoftheyear,theCompanycollectedthousandsofcustomerfeedbacksandfacilitatedthesatisfactionofmorethan200demandsorprojectestablishmentfornewmicro-innovationprojectsforimplementationintermsofproductdesign,propertyserviceandlandscaping,whichwerewidelyacclaimedbycustomers.Whilestrengtheningtheresponsetocustomerdemands,theCompanyactivelyexploredthepotentialneedsofcustomersandcontinuedtostrengthentheR&Dofthesmarthomearea.Initially,theCompanycompletedtheconstructionofasmartserviceplatformandasmartdataplatformaswellasthedevelopmentofcorefunctionsoftheInternetofThingsplatform,withaviewtoprovidingbettercustomerexperiencethroughtechnologicalinnovation.TheCompanyincreaseditscommitmentstorealestaterelatedtechnologies.Centringoncompetitivefeaturessuchas“GreenHealth”and“SmartTechnology”,theCompanycompletedtheoptimisationofanindoorventilationsystemandcarriedoutthetestingoftechnologyapplicationsuchasionshower,particledampingandcadmiumtelluride.Atthesametime,italsocarriedoutspecialtopicstudyonnewareasfocusingonnewconstructionmaterials,homecareanddatacentre.Inthefirsthalfoftheyear,theCompanynewlyappliedatotalof28patents,including11inventionpatents,whichfurtherenhancedthetechnologycontentandcompetitivebarrieroftheproducts.TheCompanyadheredtocustomer-centri……