中交地产定期财报：中交地产：2019年年度报告

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文1中交地产股份有限公司2019年年度报告2020年04月中交地产股份有限公司2019年年度报告全文2第一节重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人李永前、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管人员)陈少国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请关注董事会工作报告一节中，关于公司未来发展所面对的风险和应对措施的描述。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以534,948,992为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.1元（含税），送红股1股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增2股。

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文3目录第一节重要提示、目录和释义......................................................................................................03第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................05第三节公司业务概要......................................................................................................................09第四节经营情况讨论与分析..........................................................................................................11第五节重要事项..............................................................................................................................33第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................55第七节优先股相关情况..................................................................................................................61第八节可转换公司债券相关情况..................................................................................................62第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................63第十节公司治理..............................................................................................................................70第十一节公司债券相关情况..........................................................................................................78第十二节财务报告..........................................................................................................................82第十三节备查文件目录................................................................................................................266中交地产股份有限公司2019年年度报告全文4释义释义项指释义内容公司、本公司指中交地产股份有限公司中交集团指中国交通建设集团有限公司地产集团指中交房地产集团有限公司《公司法》指《中华人民共和国公司法》《证券法》指《中华人民共和国证券法》中国证监会指中国证券监督管理委员会重庆证监局指中国证券监督管理委员会重庆监管局深交所指深圳证券交易所报告期指2019年1月1至2019年12月31日本报告指本公司2019年度报告中交地产股份有限公司2019年年度报告全文5第二节公司简介和主要财务指标一、公司信息股票简称中交地产股票代码000736股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称中交地产股份有限公司公司的中文简称中交地产公司的外文名称（如有）CCCGRealEstateCorporationLimited公司的外文名称缩写（如有）CREC公司的法定代表人李永前注册地址重庆市江北区建新北路86号注册地址的邮政编码401147办公地址重庆市渝北区洪湖东路9号财富大厦B座9楼办公地址的邮政编码401120公司网址电子信箱zfdc000736@163.com二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名田玉利王婷联系地址重庆市渝北区洪湖东路9号财富大厦B座9楼重庆市渝北区洪湖东路9号财富大厦B座9楼电话023-67530016023-67530016传真023-67530016023-67530016电子信箱zfdc000736@163.comzfdc000736@163.com三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点公司董事会办公室中交地产股份有限公司2019年年度报告全文6四、注册变更情况组织机构代码统一社会信用代码915000002028133840公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司于1997年4月在深圳证券交易所上市，主营业务（经营范围）：实业投资，利用外资投资，高科技开发，设备、租赁、代理三类商品进出口业务，国际经济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品），化工产品，建筑材料，装饰材料，汽车（不含小轿车），摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品），中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外）。

公司在2008年12月完成重大资产重组，主营业务（经营范围）变更为：从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），国际经济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品），化工产品，建筑材料，装饰材料（以上不含危险化学品），汽车（不含九座及九座以下乘用车），摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品）。

中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外）。

历次控股股东的变更情况（如有）1997年4月：公司在深圳证券交易所上市，控股股东为中国重庆国际经济技术合作公司；1999年6月：第一大股东变更为北京中经四通信息技术发展有限公司；2008年12月：控股股东变更为中住地产开发有限公司；2018年12月：控股股东变更为中交房地产集团有限公司。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室签字会计师姓名张宁宁、王玲风公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□适用√不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用√不适用六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据中交地产股份有限公司2019年年度报告全文7是√否2019年2018年本年比上年增减2017年营业收入（元）14,063,268,311.168,947,567,912.6057.17%6,260,811,825.25归属于上市公司股东的净利润（元）542,500,319.33809,869,355.55-33.01%592,473,854.33归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）258,884,132.33286,169,403.41-9.53%163,973,820.94经营活动产生的现金流量净额（元）-4,611,721,889.595,796,489,385.73-179.56%-3,456,403,621.79基本每股收益（元/股）1.0101.51-33.11%1.33稀释每股收益（元/股）1.0101.51-33.11%1.33加权平均净资产收益率21.7%26.57%下降4.87个百分点19.05%2019年末2018年末本年末比上年末增减2017年末总资产（元）47,492,384,708.2740,229,785,544.8918.05%34,381,972,511.11归属于上市公司股东的净资产（元）2,734,610,344.232,284,986,905.6519.68%2,874,958,311.64七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文8八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入961,642,844.95786,005,687.612,843,996,507.719,471,623,270.89归属于上市公司股东的净利润90,825,698.642,100,587.6570,481,122.32379,092,910.72归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润39,784,198.59-60,021,324.7420,373,248.36258,748,010.12经营活动产生的现金流量净额-3,431,330,553.23-258,417,154.19-1,520,499,449.25598,525,267.08上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□是√否九、非经常性损益项目及金额√适用□不适用单位：元项目2019年金额2018年金额2017年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）52,830.39634,840.4680,332.37计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）39,214,395.5239,055,166.07542,630.46计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费346,774,715.72292,585,027.7468,639,981.64对合营企业收取的资金占用费企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-312,900.00476,298.77同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益293,068,590.92400,732,010.61与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-139,668.401,774,863.83受托经营取得的托管费收入1,886,792.442,830,188.682,574,308.53除上述各项之外的其他营业外收入和支出-138,461.672,233,692.32399,127.52其它2,865,674.4265,812,454.67中交地产股份有限公司2019年年度报告全文9减：所得税影响额52,934,125.82100,583,013.1217,388,131.67少数股东权益影响额（税后）53,965,965.6074,024,759.4327,556,524.84合计283,616,187.00523,699,952.14428,500,033.39--对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□适用√不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文10第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务（一）主营业务及经营模式简述公司从事的主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓养老地产、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产、融资代建等新兴业务。

公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。

在投资布局上，公司紧紧围绕国家城市群发展规划，重点布局在9个国家中心城市，及京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群。

（二）行业发展阶段、周期性特点,公司在行业中的地位简述房地产业是国民经济的重要行业，2019年度房地产行业面临的宏观经济环境更加复杂，房地产行业总体调控基调也依然未发生变化，但从长远看，城市的更新升级、人口结构的调整和变化、住房改善的需求等因素影响，房地产行业发展的基础依然存在，房地产行业发展依然具有广阔和长远的空间。

党的十九大提出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，推动高质量发展是一段时期内确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求，在当前的宏观大背景下，房地产行业和企业既要着眼于经济社会发展的大局，也要做好全行业进入提质发展的新阶段的准备，积极探索行业创新和企业提质转型。

公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，坚持特色特质差异化发展，协同内外资源，优化资源配置，积极增加土地储备，在规模化发展的同时持续提升产品的质量和服务品质。

近年来公司经营规模迅速扩大，经营业绩显著增长，盈利能力达业内较好水平，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升。

二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况主要资产变化比率重大变化说明应收账款-75.35%主要为本期收回房款一年内到期的非流动资产1122.49%主要为部分合联营企业借款将于一年内到期长期应收款-71.85%主要为部分合联营企业借款重分类到一年内到期长期股权投资39.24%主要为本期合联营企业增加递延所得税资产56.30%主要为本期项目公司可抵扣暂时性差异增加应付账款75.90%主要为应付工程款及暂估款增加中交地产股份有限公司2019年年度报告全文11应交税费46.55%主要为本期预售项目及结利项目增加导致税费增加其他应付款147.16%主要为本期股东短期借款增加一年内到期的非流动负债35.05%主要为本期一年内到期的外部借款增加其他流动负债162.62%主要为待转销项税增加应付债券85.81%主要为公司发行了公司债长期应付款91.01%主要为公司取得的股东长期借款增加长期应付职工薪酬46.45%主要为部分项目计提完工绩效预计负债4980.05%主要为公司本期计提了财务担保损失递延所得税负债-36.83%主要为本期已确认但未实际收到利息收入产生应纳税暂时性差异减少2、主要境外资产情况□适用√不适用三、核心竞争力分析一是具备优秀的发展资源平台优势。

公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。

二是积极创新的融资能力。

公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，在控股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链ABS等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。

三是科学有效的开发运营能力。

随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目开发与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。

公司建立了项目全生命周期计划管理，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设计品质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。

不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。

四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文12第四节经营情况讨论与分析一、概述（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析2019年度，房地产市场政策环境整体仍然偏紧的背景下，行业整体运行平稳。

政策方面，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，住建部座谈会上进一步强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”的总体调控基调依然未发生变化，2019年虽然整体上流动性较为宽松，但对于房企融资更是针对各个渠道仍然全面收紧；同时，中央加强住房、土地、财税等制度建设，房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。

市场方面，在房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度有所下降；房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄，但在合理自住需求的支撑下，住房改善性需求积极释放，全年销售面积、销售额仍高位运行。

房企发展方面，企业分化进一步加剧，房企整体融资规模保持高位，融资成本上升，大型房企运用自身优势，开拓多种融资渠道，销售整体销售业绩继续保持增长，销售业绩增速高于全国平均水平，强者恒强态势延续，房地产开发企业需要密切关注宏观环境新变化，精准把握市场机遇，聚焦主流需求，以应对新旧动能转换下房地产业的新挑战。

（二）报告期公司经营情况回顾财务指标方面：截至2019年12月31日，公司总资产474.92亿元，较上年末增长18.07%，归属于上市公司股东的净资产27.35亿元，较上年末增长19.68%；2019公司实现营业总收入140.63亿元，较上年同期增长57.16%，实现利润总额17.91亿元，较上年同期增长16.14%，实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元，较上年同期下降33.01%。

经营指标方面：公司在2019年1-12月（全口径）实现签约销售面积188.52万平方米，签约销售金额293.87亿元，销售回款金额221.74亿元，2019年1-12月（权益口径）实现签约销售金额192.26亿元，销售回款金额145亿元。

报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。

2019年是房地产行业转型升级寻找可持续发展的关键一年，也是公司突出战略引领、推进高质量发展的开局之年，在机遇与挑战并重的情形下，公司力求规模与品质双重并举，坚持以高目标导向推动各项工作发展，充分发挥央企的品牌优势，协同优势，上市公司平台优势，充分整合利用各方优质资源，实施差异化战略，实现特质特色的发展。

业务拓展方面：报告期内，公司进一步优化投资布局，新获取15个项目，新获取的项目分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门，均位于国家城市群发展规划范围，除在已深耕城市进一步拓展以外，新进入合肥、厦门两座城市，规模效应初步显现。

报告期内，公司与行业内知名企业进一步深化了合作关系，充分实现优势互补，增强项目市场竞争能力，有力地支撑了公司经营目标的达成。

融资工作方面：报告期内，在政策调控持续，房地产企业融资渠道大幅受限的背景下，公司积极开展创新型融资业务，强化融资能力，在报告期内获得供应链ABS发债20亿元审批，发行非公开公司债券17亿元；报告期内，国内权威信用评级机构联合信用评估有限公司对公司主体长期信用等级由AA上调至AA+，公司进一步取得了投资人的认可，与多家大型金融机构建立了诚信互利的长期合作关系，有效支撑了公司投资拓展及项目开发建设的资金需求。

销售工作方面：2019年公司以“盘活存量、去化库存、加速签约、快速回款”为重点狠抓销售工作，根据市场变化灵活及时调整营销策略，针对长库存产品进行精准营销，取得了较好的销售业绩。

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文13项目管控方面：报告期内，公司建立了项目全生命周期计划管理，通过高效的会议体系搭建，实现从立项之初到交付之后全过程、全专业、全生命周期的管理和开发周期全过程管控，完成全景计划系统上线，实现公司战略目标到经营计划、经营指标的线上分解，实现项目风险的监控和预警，保证项目投资收益指标的有效达成，进而保证了公司的经营计划落实，为公司战略目标的实现提供有效的管理抓手。

成本管控方面：完成所属全部项目的成本梳理工作，明确成本管理思路，在保证项目产品品质基础上，狠抓目标成本管理和动态成本监控，对重点项目成本再精细化梳理，提炼个性和共性问题，制定有针对性的措施，整体优化了成本管控。

安全质量工作方面：通过现场检查和专题会议等形式，强化安全工作指导及落实，严格执行领导干部现场带班制度，确保安全生产无重大事故。

对于项目重要节点环节，采取现场巡查、日报和定期会议等形式进行进度过程监控和督促，针对重难点项目及环节有针对性地开展进度管理工作，确保公司生产经营安全有序开展。

党建工作方面：2019年面对趋紧的宏观形势和加速规模化发展的内在要求，公司党委深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，以“不忘初心、牢记使命”的责任感立足于落实全面从严治党责任，充分发挥党委把方向、管大局、保落实的作用，不断提升公司党建工作效能。

一方面结合企业股权结构多元化、利益主体多元化、价值取向差异化、经营方式市场化的企业特点，创新党建工作方法，发挥党组织的政治优势，不断探索加强国有控股上市公司党建工作新路径，重在维护企业各方主体的合法利益，发挥“纵览全局、协调各方、促进合作、推动发展”的独特作用；一方面紧紧围绕企业改革发展，持续将政治建设在改革发展中深入推进，思想文化建设在宣传引领中凝心聚力，干部队伍建设在全面从严治党中整体优化，组织建设在强基固本中织密建强，党风廉政建设在正风肃纪中持续巩固，以高质量党建引领、融入和推动公司改革发展，用发展成果检验党建，有效促进了各项目标任务的顺利完成。

（三）土地储备情况1、报告期内新增土地储备项目报告期内，公司新增土地15宗，计容建筑面积229.54万平方米，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元。

新增土地储备具体情况如下：序号宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（万㎡）计容建筑面积（万㎡）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）1北京市朝阳区将台乡1016-030、033地块北京居住用地、公建混合住宅用地6.0723.44招拍挂45.00%340,800153,3602津滨高（挂）2019-5号地块天津居住用地7.2420.49招拍挂40.00%75,20030,0803昆明市盘龙区KCPL2018-10-A2地块昆明居住用地2.034.50招拍挂99.00%23,975.3523,735.64昆明市盘龙区KCPL2018-10-A3地块昆明居住用地8.1626.67招拍挂99.00%152,387.68150,863.85鄞州区YZ07-03-h3（钟公庙地段）地块宁波居住用地3.789.70招拍挂99.80%141,014.93140,7336舟山市新城惠民桥单元LC-07-02-20地块舟山居住用地3.739.33招拍挂100.00%54,133.4954,1337长沙县011号宗地长沙居住用地13.0223.43招拍挂50.90%149,69676,195.268宜地（2019）11号地块无锡居住用地3.383.72招拍挂30.00%8,8602,658中交地产股份有限公司2019年年度报告全文149舟山市新城LC-03-03-01地块舟山居住用地兼容商业用地3.659.13招拍挂50.75%71,286.7136,17810惠城区汝湖金石四路南侧JBD62-09地块惠州住宅、商服用地4.1212.36招拍挂99.50%79,49079,092.5511重庆市沙坪坝区西永组团U分区U7-1-2/04号地块重庆居住用地9.0113.51招拍挂35.00%74,60026,11012吴地网挂【2019】15号WJ……